De ce trebuie să ții cont atunci când cumperi un teren intravilan, în apropiere de București

Să presupunem că faci parte din categoria celor care s-au săturat de apartamentul din bloc și se gândesc să-și cumpere un petec de pământ pe care să-și construiască o casă. Atunci lasă-mă să te felicit din start pentru curajul și răbdarea pe care sper să o ai. E OK să vrei să-ți construiești casa ta, dar prețul pentru o casă fără probleme vine la pachet cu timpul pe care trebuie să-l aloci unui asemenea proiect. Dacă ai timp atunci totul e în regulă.

Citisem la un moment dat pe anumite forumuri de case construite deja pe terenuri care s-au adeverit mai apoi a fi foste gropi de gunoi, sau de case care figurau ca racordate la rețeaua de gaze, apoi când gazul s-a oprit a ieșit la iveală că de fapt toată racordarea consta într-o butelie îngropată în pământ. Sau de case cu stâlpii de rezistență făcuți la mișto. Bănuiesc ca multe din aceste povești sunt legende urbane, sau au avut loc când nimeni nu te verifica de nimic și fraieri și smecherii se găseau în proporții egale pe toate drumurile. Dacă vrei totuși să nu te gândești la cum va cade casa pe tine la prima furtună sau că după ani de zile de locuit găsești cine știe ce viciu care ți-a pus în tot acel timp viața în primejdie, în genere, e mai bine să construiești o casă sub supravegherea ta sau a cuiva de încredere decât să o cumperi de-a gata.

Bun… și pentru asta trebuie evident să-ți găsești mai întâi un teren. Iar pentru asta trebuie să ții cont de următoarele aspecte:

  • Distanța

Înainte de a cauta un teren, ia o hartă a Bucureștiului și pune pe ea locul tău de muncă, locul de muncă al soției și alte puncte de interes cum ar fi centul Bucureștiului, locuința părinților, cea a fraților sau a altor rude apropiate, școala copiilor etc. Unește punctele între ele și vezi ce felie din București ți se potrivește. Apoi extinde laturile extreme dincolo de centură și împarte segmentele de arc în segmente de distanță. După ce ai identificat localitățile din felia extinsă ești pregătit să pornești la vânătoare de anunțuri. Dacă punctele tale de interes sunt peste tot în București rezumă-te doar la cele spre care vei merge aproape zilnic (ex. locurile de muncă)

Cu cât te îndepărtezi de centru cu atât vei avea nevoie tot mai mult de o mașină personală. Dincolo de centură, RATB-ul circulă doar excepțional, în rest transportul este asigurat de microbuze. Unele zone sunt foarte bine acoperite din punctul ăsta de vedere, altele lasă de dorit. Unele localități au și cale ferata in apropiere (ex. Chitila), deși n-ar trebui să te bazezi prea mult pe mijlocul ăsta de transport decât dacă ai foarte mult timp la dispoziție… Mult prea mult… Sinucigaș de mult.

Ca să tai Bucureștiul în două cu mașina în afara orelor de vârf îți ia cam o oră. Ca să ajungi din centrul orașului la centură în orele de vârf tot pe atât. Așadar… Dincolo de aceasta oră „magică”, se află timpul pe care vrei tu să-l petreci în mașina. Numai că timpul ăsta se calculează diferit după centură. De exemplu, dacă mai investești o ora în drumul de după centură, teoretic ai putea să locuiești chiar și la Ploiești.

  • Utilitățile

Atunci când cauți un teren trebuie să fii atent /atentă și la utilități (în ordinea importanței lor): curentul electric, gaze, apa curentă, canalizare, etc. Utilitățile se văd în prețul terenului. Cu cât mai multe cu atât prețul terenului va fi mai mare. Majoritatea terenurilor de pe piață sunt terenuri agricole trecute în intravilan care au una sau două din cele enumerate mai sus aflate „în apropiere”. Pentru început minimul necesar ar fi curentul electric lângă teren. E cel mai ușor de adus și cu el poți să faci mulțime de lucruri (construit, gătit, încălzit, etc). Apoi o țeavă de gaze la intrarea pe drumul de servitute ar fi și mai bine. Apa o iei din puț însă nu uita să verifici dacă e bună de băut întrebând oamenii din zona, deși nici asta nu e o mare problema mai ales ca în zilele noastre indiferent ca stai la bloc sau la casa e mai bine sa bei apă plată îmbuteliată. Cat despre drumuri asfaltate, apă curentă și canalizare, când o da domn Primar, adică de cele mai multe ori la sfântu așteaptă (de aia îți spuneam că trebuie să ai multă răbdare).

Atenție totuși la ce înseamnă acest „în apropiere”. Căci aceasta apropiere se cuantifică în metri de țeavă/cablu pe care-i plătești din propriul buzunar. Dacă ai vecini de treabă le tragi pe drumul de servitute și împărțiți cheltuiala, dacă nu poți să plătești singur lucrarea și apoi să aștepți să-ți recuperezi banii de la vecini tot la sfântul așteaptă.

  • Accesibilitatea

Când vine vorba de terenuri în apropiere de București ele se împart în două: înainte de centură și după centură. Trebuie menționat că nu tot ce e până în centură aparține de București… Centura traversează multe localități din Ilfov care au teritoriul de-o parte și de alta a centurii (ex. Bragadiru, Pantelimon, etc), iar unele localități sunt situate cu totul înainte de centură (Chiajna, Dobroești, Cățelu, etc).

Grație primarilor Bucureșteni de ieri și de azi centura Bucureștiului se află de mulți ani într-o continuă construire.

Mai mult decât atât sunt zone unde centura este un adevarat obstacol pentru cei care locuiesc dincolo de ea. Și mai ales pentru cei care au program de muncă fix.

Sunt câteva puncte de intrare pe centură unde există zone mereu blocate și asta pentru că acolo se găsesc intersecții fără sensuri giratorii sau poduri (semafoare exclus pentru că deh… regim de centură)… Dacă mai pui în vecinătatea lor și o trecere peste calea ferată, atunci ai garantat cozi interminabile,trafic infernal, înjurături la adresa primarilor și a altor sfinți, timp pierdut aiurea în trafic și… terenuri ieftine.

Mda… În momentul de față centura dictează prețurile pe piață. Diferența dintre un teren de 500 mp amplasat ok înainte și după centură este de multe ori de peste 10.000 euro.

Acesta este motivul pentru care în Berceni găsești teren cu 15 euro/mp iar până în centură 60-150 euro/mp.

Cea mai conservativă abordare din acest punct de vedere, ar fi ca terenul să fie situat înainte de centură sau dacă este situat după centură, măcar să fie lângă un drum național sau autostradă ce traversează centura cu un pod sau cu un sens giratoriu.

Pe de alta parte, dacă n-ai treabă zilnic în București, sau la orele de vârf (între 7 și 9 dimineața și între 5 și 7 după-masa), atunci centura nu va fi un obstacol pentru tine.

  • Dimensiunea

Atenție la dimensiunea terenului, unii proprietari uită în mod intenționat să menționeze că o parte din teren este compusă din drumul de servitute. Întotdeauna întreabă de numărul de metri pătrați utili.

Mulți din cei pe care i-am întrebat despre dimensiuni (căutători ca și mine, cu case deja construite sau în plan) au fost de părere că un teren pentru casă ar trebui să aibă minim 500 mp.

Dar… cu cât un teren este situat mai aproape de capitală (de centru), cu atât e mai greu să găsești unul de 500 mp. Astfel, în București 200-300 mp sunt OK pentru o casă (dacă vrei o casă în mijlocul Bucureștiului înseamnă ori că ai foarte mulți bani, ori că e OK pentru tine să fii împrejmuit de blocuri. Poate vrei terenul și casa pentru o firma și atunci e OK. Fiecare cu treaba lui). Până în centură 400-500 mp sunt rezonabili. După centură scad prețurile și poți să cumperi ceva peste 500 mp (vezi accesibilitate). Dar… Întotdeauna când faceți calcule privind dimensiunea țineți cont și de PUZ, POT și CUT care diferă de la o zonă la alta.

  • Viciile ascunse

Intravilan nu înseamnă automat și construibil. În asta consta avantajul cumpărării unei case de-a gata…

Bucureștiul este ca un Kinder cu surprize. Când sapi nu știi peste ce dai. Toți marii furnizori de utilități habar nu au pe unde le sunt îngropate țevile pentru că harta rețelelor de utilităților din București n-a mai fost actualizată din 1991 și asta pentru că autoritățile noastre nu sunt doar incompetente ci și ticăloase. De ce să ușurezi tranzacțiile de terenuri și să controlezi adevarat lor valoare când poți să alimentezi mai bine haosul țeparii și oportuniștii de moment.

Treaba asta de cele mai multe ori se rezolvă cu un certificat de urbanism. Dacă găsești în acesta că prin apropiere se află țevi de la vreun furnizor și că iți trebuie în mod expres acordul acestora pentru a obține o autorizație de construcție (și nu ma refer aici la acordul normal dat pentru racordare), te rog nu-l crede pe cuvânt pe proprietar, care o să-ți spună ca obținerea autorizației de construcție e un fleac. Cel mult poți să vezi dacă sunt case construite în apropiere și dacă acestea au autorizație de construcție. Poți să vezi asta aici, dar ține cont că nu toate loturile/imobilele sunt actualizate și de asemenea unele case pot fi construite ilegal apoi după ce plătesc o amendă intră în legalitate… Cum spuneam… București e un ou cu surprize… Din 10 loturi pe care le are proprietarul o țeavă poate trece exact prin al tău. Primăria nu-i știe exact locația, Enel-ul, Apele Române, etc nici ele nu o știu. Primăria, ca să fie sigură dă avertismentul pentru toate loturile din vecinătate și cum proprietarul nu are chef să umble pentru autorizația ta de constituție te trezești că iei terenul și apoi nu poți construi nimic pe el.

  • Prețul și negocirea

Prețul este dat de utilități, dimensiune, localizare, împrejurimi, nivelul de dezvoltare zonală etc. Mergi pe site-urile de imobiliare care dispun și de o vizualizare de tip hartă (de ex. https://homezz.ro/anunturi_de-vanzare_in-bucuresti-if_harta.html) sau dacă ai ceva timp și răbdare caută anunțuri în zonele de interes și apoi pune-le pe o hartă în Google MyMaps pe cele care se încadrează în bugetul pe care îl deți +/- 5000 euro. Compară prețurile și evită abaterile (prea ieftine sau prea scumpe). La final asigură-te că ai de unde alege, apoi mergi și caută-le/ sau vizitează zona înainte să vorbești cu proprietarul sau cu vreun agent imobiliar. Procedând astfel poți găsi pe terenurile din anunțurile intermediate de agențiile de imobiliare, pancarte ale proprietarilor cu „vând teren și număr de telefon” și atunci negociezi direct cu ei.

Întotdeauna negociază prețul. Vezi înainte cam de cât timp e postat anunțul (după data postării sau actualizării anunțului). Vânzătorii noi au tendința să nu lase din preț, însă cei care au la vânzare terenul de multă vreme vor negocia prețul. De obicei se poate obține o reducere de 500 până la 2000 de euro din prețul afișat. Dacă negocierea se face printr-un agent imobiliar ia în calcul că va trebui să-i plătești și lui un comision de cel puțin 1-3% din valoarea terenului.

  • PUZ-ul, POT-ul și CUT-ul

Conform definițiilor de aici:

PUZ – Plan Urbanistic Zonal – este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcțiunile: locuire, servicii, producție, circulație, spații verzi, instituții publice, etc.) și asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile Planul Urbanistic Global al localității din care face parte.

POT – Procentul de ocupare a terenului – este raportul dintre suprafața pe care se construiește și suprafața totală a terenului. Este limitat superior de prevederile planului urbanistic.

CUT – Coeficientul de utilizare a terenului – este raportul dintre suprafața desfășurată a construcției (suma suprafețelor tuturor nivelelor) și suprafața totală a terenului. Este limitat superior de prevederile planului urbanistic.

Altfel spus, terenul trebuie să fie încadrat într-un PUZ, altfel există riscul să rămâi multă vreme singurul cu casă în mijlocul câmpului și evident și fără vreo utilitate. POT-ul și CUT-ul le găsești în Certificatul de urbanism. Dacă de exemplu pentru un teren de 500 mp ai un POT de 30% și un CUT de 0,9, asta înseamnă că poți să construiești o casă cu o fundație de maxim 150 mp (pentru comparație un apartament cu două camere are de obicei 50-60 mp), așadar poți să-ți faci o casă (fără etaj) de 2-3 ori mai mare decât fostul tău apartament. CUT-ul te ajută să-ți dai seama câte nivele poți construi pe verticală. Pentru un CUT de 0,9 poți să construiești P+2 sau P+1+M adică (3 nivele x 150 mp) / 500 mp.

  • Împrejurimile

Ține întotdeauna cont de împrejurimi. Cumpără un teren aflat între case. Altfel dacă construiești direct în câmp, te poți trezi în câțiva ani înconjurat din toate părțile de blocuri cu 10 etaje. De asemenea, vezi ce se află în vecinătate. Evită zonele din apropierea gropilor de gunoi (Glina sau Rudeni). Vara în loc să te bucuri de aerul florilor și copacilor din propria curte ajungi să simți mirosul pestilențial al gropilor de gunoi.

Ca fapt divers, cel mai ieftin teren pe care l-am găsit în București avea 1000 mp și se vindea la 2 euro/mp. Terenul se afla la câțiva metri (vis a vis) de ieșirea dintr-un penitenciar. Morala… Ce e prea ieftin e dubios…

  • Zona

Cele mai ieftine zone sunt cele din Sud, Sud-Vest și Est. Cele din Sud și Sud-Vest datorită blocajelor de la nivelul centurii. Cele din Est (pana în centura) pentru că e o zonă mlăștinoasă, plină de lacuri iar riscul de inundații este crescut. Mai mult decât atât unele terenuri (foste lacuri sau mlaștini) au fost acoperite cu moloz și apoi câțiva centimetri de pământ. Lăsate câțiva ani ca vegetația să crească și fără un studiu geologic sunt vândute ca terenuri OK, numai că atunci când vrei să-ți faci casă riști să bagi beton în fundație pentru încă o casă (am auzit de astfel de terenuri pentru anumite zone din Bragadiru și Pantelimon).

  • Drumul de servitute

Loturile de pământ aflate în preajma unor drumuri mari sunt limitate. Majoritatea sunt situate în planul doi sau trei al lotului de parcele și ca să ajungi la el ai nevoie de un drum de servitute… Drumul ăsta poate să aibă între 2 m și 8 m. Evită terenurile cu drumuri de servitute înguste și lungi, dacă ai o mașină mai lată te vei alege inevitabil cu zgârieturi. Să nu mai vorbim de accesul mașinilor de pompieri sau salvare.

Într-o lume ideală cu vecini și primar OK, majoritatea vor dona porțiunea lor din drumul de servitute, primăriei, care se va ocupa mai departe de asfaltare, canalizare, iluminat public etc. Iar pentru asta toți vecinii trebuie să facă la fel. Dacă unul n-are chef (cu excepția celui din capătul drumului)… Cade toată treabă.

  • Alte sfaturi

– După ce ai pus ochii pe un teren, mergi și vizionează-l și cu proprietarul ori cu agentul imobiliar. Vezi dacă e vorba de același teren. Pozele din anunțurile online pot fi uneori înșelătoare.
– Înainte de asta intră în vorbă cu vecinii, întreabă-i cum se descurcă fără canalizare când plouă, întreabă de adâncimea puțurilor din zona, de cum e terenul, curentul, distanța până la mijloacele de transport, magazine în apropiere etc. Ia și un număr de telefon de la cineva dornic să-i fii vecin pentru a mai pune și alte întrebări. Așa ai ocazia să vezi și dacă proprietarul terenului e sincer cu tine. Dacă nu știi cine-i dornic să-ți fie vecin, caută-l pe cel care are lotul cel mai îndepărtat de drumul principal sau pe cei situați între lotul de vânzare și ultimul lot din rând. Aceștia au interesul să aibă vecini care vor să-și construiască o casă pe terenul de până în drumul principal, ca să le revină mai puține cheltuieli pentru racordarea la utilități.

Referințe suplimentare:

Notă: nu sunt vreun specialist în imobiliare, ci doar un simplu bucureștean care și-a căutat și el teren de casa în 2018. Din acest motiv, unele lucruri menționate aici s-ar putea, după o vreme, să nu mai fie de actualitate (cum ar fi de exemplu atunci când se va descoperi teleportarea).

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.